|  |
www.lawsforall.ru / Закон
"Методические рекомендации по выявлению и представлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю (группа кодов 80)"
(утв. Комитетом АРБ по вопросам ПОД/ФТ, протокол заседания Комитета № 22 от 27.01.2010)
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Утверждены
Комитетом АРБ по вопросам ПОД/ФТ
(Протокол заседания Комитета
№ 22 от 27.01.2010)
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ВЫЯВЛЕНИЮ И ПРЕДСТАВЛЕНИЮ СВЕДЕНИЙ О СДЕЛКАХ
С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ
(ГРУППА КОДОВ 80)
Настоящие рекомендации разработаны Комитетом Ассоциации российских банков по вопросам противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма с целью разъяснения требований законодательства по противодействию легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма к осуществлению внутреннего контроля при выявлении и представлении сведений в отношении сделок с недвижимым имуществом (группа кодов 80).
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Согласно пункту 1.1 статьи 6 Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", обязательному контролю подлежат сделки с недвижимым имуществом, если сумма, на которую совершается сделка, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.
Указанием Банка России от 17.08.2004 № 1490-У для сделок с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, определен код вида операций 8001, который и надлежит указывать в сообщениях при представлении сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю.
Понятие недвижимого имущества
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
земельные участки,
участки недр,
все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе электрические сети, линии телефонной связи (в случае, когда данные линии установлены на опорах, прочно связанных с землей), здания, сооружения, объекты незавершенного строительства <*>.
--------------------------------
<*> Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу с 1 января 2005 г.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
К воздушным судам <*> относятся, в частности, самолеты, вертолеты, дирижабли и другие летательные аппараты. Государственной регистрации подлежат гражданские воздушные суда и государственные воздушные суда отечественного или иностранного производства, предназначенные для выполнения полетов.
--------------------------------
<*> Согласно Воздушному кодексу Российской Федерации под воздушным судном понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли и воды.
Такие объекты, как метеорологические шары-зонды, беспилотные летательные аппараты, привязные аэростаты, не подлежат государственной регистрации и, следовательно, не относятся к недвижимым вещам.
К морским судам и судам внутреннего плавания относятся все самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях судоходства, в том числе суда смешанного (река - море) плавания, паромы, дноуглубительные и дноочистительные снаряды, плавучие краны и другие технические сооружения подобного рода. Следует учитывать, что государственной регистрации, наряду с вышеперечисленными судами, подлежат также строящиеся суда (регистрируются в реестре строящихся судов) и иностранные суда (регистрируются в реестре арендованных иностранных судов и в бербоут-чартерном реестре).
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В частности, предприятия, автотранспортные магистрали, железнодорожные пути, трубопроводы являются недвижимым имуществом. При этом под термином предприятие понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (производственной, хозяйственной, посреднической, коммерческой и т.п.).
Наиболее часто банкам в своей деятельности приходится сталкиваться со сделками аренды, купли-продажи, залога недвижимости, а также с проведением расчетов по указанным сделкам и сделкам участия в долевом строительстве (инвестирования в строительство недвижимого имущества). Описание условий некоторых сделок с недвижимостью приведено в Приложении 1.
2. ВЫЯВЛЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОДЛЕЖАЩИХ
ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ
Обязательному контролю подлежат любые сделки с недвижимым имуществом (т.е. сделки, предметом которых является недвижимое имущество), если сумма сделки равна или превышает 3000000 рублей или равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3000000 рублей или превышает ее.
Сообщение о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган один раз (независимо от количества операций, совершенных в связи с реализацией данной сделки).
При подписании дополнительного соглашения к договору, предметом которого является недвижимое имущество, сообщение о новой операции, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган только в том случае, если дополнительное соглашение изменяет существенные условия сделки.
При осуществлении операций банк может быть как стороной по сделкам с недвижимым имуществом (собственные сделки), так и выполнять роль организации, обслуживающей расчеты клиентов в рамках исполнения ими своих обязательств по таким сделкам (клиентские сделки).
2.1. Сделки с недвижимым имуществом, совершаемые с участием банка (собственные сделки)
Выявление собственных сделок с недвижимым имуществом, квалифицируемых как операции, подлежащие обязательному контролю, осуществляют подразделения банка, отвечающие за проработку, подготовку и подписание соответствующих договоров.
Наиболее часто кредитные организации заключают сделки ипотеки (залога недвижимости), аренды, купли-продажи недвижимого имущества. При этом обязательному контролю будут подлежать только те сделки с недвижимым имуществом, сумма которых равна или превышает 3000000 рублей или равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3000000 рублей или превышает ее.
В практике банка могут также встречаться сделки, определить сумму которых в момент заключения договора не представляется возможным (обычно это бессрочные договоры аренды недвижимого имущества). Сообщение о такой сделке с недвижимым имуществом может быть направлено в уполномоченный орган по достижении арендными платежами наименьшей равной или превышающей 3000000 рублей суммы или при подписании договора аренды с указанием в сообщении той наименьшей равной или превышающей 3000000 руб. суммы, которая получена в результате подсчета путем умножения действующей на момент подписания договора арендной платы (ставки) на число расчетных периодов (месяцев, кварталов и т.д.). При этом следует учитывать, что датой совершения сделки аренды недвижимого имущества на неопределенный срок будет дата подписания соответствующего договора.
Значительное число сделок с недвижимым имуществом, заключаемых кредитными организациями, подлежит государственной регистрации (в частности, сделки ипотеки, сделки аренды недвижимого имущества на срок не менее года). При этом в связи с отсутствием у регистрирующих органов обязанности по оперативному информированию сторон по сделке о ее регистрации сведения об этом факте, как правило, поступают в кредитную организацию позднее дня государственной регистрации сделки.
Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, соответствующие сообщения должны направляться не позднее рабочего дня, следующего за днем:
- подписания договора (если сделка не подлежит государственной регистрации);
- государственной регистрации (если сделка подлежит государственной регистрации и кредитной организации стало известно об этом факте в день ее регистрации);
- поступления из регистрирующего органа документа, свидетельствующего о государственной регистрации сделки (если документ поступил в кредитную организацию позднее дня государственной регистрации).
Таким образом, при подготовке сообщения о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, в поле "DATA" ("Дата совершения") указывается дата государственной регистрации сделки либо дата заключение договора, в случае, если сделка не подлежит государственной регистрации.
В поле "DATA_S" указывается дата, когда кредитной организации стало известно о совершении сделки с недвижимым имуществом (дата поступления документа из регистрирующего органа либо дата заключения договора, если он не подлежит государственной регистрации).
2.2. Выявление сделок с недвижимым имуществом, совершаемых клиентами банка (клиентские сделки)
В соответствии с Информационным письмом Банка России от 06.03.2006 № 9, обобщающим практику применения Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России, кредитная организация должна представлять в уполномоченный орган сведения о любых сделках с недвижимым имуществом (купля-продажа, аренда, залог и т.д.), сумма которых равна или превышает 3000000 рублей, если кредитная организация является стороной по сделке либо если из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки. При этом если кредитная организация при проведении расчетной операции своего клиента по сделке с недвижимым имуществом не располагает всей необходимой информацией, на основании которой она может сделать вывод о проведении ее клиентом операции, подлежащей обязательному контролю, обязанности по направлению сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю, в уполномоченный орган у кредитной организации не возникает.
На основании вышеизложенного представлению в уполномоченный орган должны подлежать сведения о клиентских сделках с недвижимым имуществом, выявленных:
- при проведении банковских операций и иных сделок, правила совершения которых, установленные законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России, предусматривают представление клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки). В этом случае для формирования сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю, используются сведения, указанные в представленном договоре;
- при предоставлении клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки), по запросу кредитной организации. Запрос на предоставление договора направляется клиенту в случае наличия у кредитной организации оснований считать, что операция (сделка) может осуществляться с целью придания законного вида противоправной деятельности клиента. Запрос не формируется с исключительной целью выявления сделки, подлежащей обязательному контролю.
В целях снижения риска совершения ошибок и нарушений требований законодательства к выявлению и представлению в уполномоченный орган сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю, выявленных при проведении расчетных операций клиентов, рекомендуется обратить внимание клиентов на необходимость фиксирования в поле "Назначение платежа" платежного документа максимально полной информации о сделке с недвижимым имуществом, а именно: сведения о предмете, виде, номере и дате заключения договора.
Выявление операций, подлежащих обязательному контролю, представляющих собой сделки с недвижимым имуществом, на основании представленных клиентами в банк договоров осуществляется, как правило, при проведении клиентами валютных операций. Соответствующий договор может быть представлен клиентом в банк при оформлении паспорта сделки, при проведении расчетов по валютной операции, не оформляемой паспортом сделки, при представлении документов, являющихся основанием для проведения валютной операции, в иных случаях, предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации.
Вместе с тем в отдельных кредитных организациях правила совершения некоторых банковских операций могут предусматривать представление клиентом договора, предметом которого является недвижимое имущество. Например, такое условие может содержаться в договоре аренды индивидуального банковского сейфа, в кредитном договоре (или в установленных банком правилах кредитования клиентов). В этом случае сообщение о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, выявленной при предъявлении клиентом работнику кредитной организации соответствующего договора, должно быть направлено в уполномоченный орган.
Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, сообщения о клиентских сделках с недвижимым имуществом должны направляться:
- не позднее 16-00 часов рабочего дня, следующего за днем поступления в кредитную организацию соответствующего договора, если операция, подлежащая обязательному контролю, выявлена при проведении банковской операции (иной сделки), правила совершения которой, установленные законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России, предусматривают представление клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки);
- не позднее 16-00 часов рабочего дня, следующего за днем поступления в кредитную организацию соответствующего договора, предоставленного по запросу кредитной организации.
3. ФИКСИРОВАНИЕ СВЕДЕНИЙ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ,
ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ
При фиксировании в Отчете в виде электронного сообщения (ОЭС) сведений об операции, подлежащей обязательному контролю, которая представляет собой сделку с недвижимым имуществом, рекомендуется указывать следующее:
------------T------------------------------T------------------------------¬
¦Наименова- ¦ Сведения, фиксируемые при ¦ Сведения, фиксируемые при ¦
¦ние поля ¦ представлении сообщений ¦ представлении сообщений ¦
¦ОЭС ¦ о собственных сделках и ¦ о клиентских сделках, ¦
¦ ¦ о клиентских сделках, ¦ выявленных при проведении ¦
¦ ¦ выявленных в связи с ¦ расчетных операций ¦
¦ ¦ представленными клиентами ¦ ¦
¦ ¦ договорами ¦ ¦
+-----------+------------------------------+------------------------------+
¦DATA ¦Дата подписания договора ¦Дата подписания договора ¦
¦(Дата ¦(дополнительного соглашения, ¦(дополнительного соглашения, ¦
¦совершения)¦если оно изменяет основные ¦если оно изменяет основные ¦
¦ ¦условия договора) ¦условия договора) ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦или ¦или ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Дата государственной ¦Дата государственной ¦
¦ ¦регистрации договора ¦регистрации договора ¦
¦ ¦(дополнительного соглашения, ¦(дополнительного соглашения, ¦
¦ ¦если оно изменяет основные ¦если оно изменяет основные ¦
¦ ¦условия договора) ¦условия договора) ¦
+-----------+------------------------------+------------------------------+
¦DATA_S ¦В данном поле указывается ¦В данном поле указывается ¦
¦ ¦дата, когда кредитной ¦дата, когда кредитной ¦
¦ ¦организации стало известно о ¦организации стало известно о ¦
¦ ¦сделке с недвижимым ¦сделке с недвижимым ¦
¦ ¦имуществом (дата получения ¦имуществом (дата получения ¦
¦ ¦кредитной организацией ¦кредитной организацией ¦
¦ ¦сведений и (или) документа, ¦сведений и (или) документа, ¦
¦ ¦подтверждающих факт совершения¦подтверждающих факт совершения¦
¦ ¦операции (сделки)) ¦операции (сделки)) ¦
+-----------+------------------------------+------------------------------+
¦SUME ¦Сумма сделки, указанная в ¦Сумма сделки, указанная в ¦
¦(Сумма в ¦договоре (цена договора), если¦договоре (цена договора), если¦
¦рублях) ¦договор заключен в рублях, ¦договор заключен в рублях, ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦или ¦или ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Рублевый эквивалент цены ¦Рублевый эквивалент цены ¦
¦ ¦договора, если он заключен в ¦договора, если он заключен в ¦
¦ ¦иностранной валюте, ¦иностранной валюте, ¦
¦ ¦рассчитанный по курсу ЦБ РФ на¦рассчитанный по курсу ЦБ РФ на¦
¦ ¦дату подписания ¦дату подписания ¦
¦ ¦(государственной регистрации, ¦(государственной регистрации, ¦
¦ ¦поступления в банк) договора, ¦поступления в банк) договора, ¦
¦ ¦если иное не оговорено в ¦если иное не оговорено в ¦
¦ ¦договоре, ¦договоре, ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦или ¦или ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦В случае если договором не ¦В случае если договором не ¦
¦ ¦определена сумма сделки, сумма¦определена сумма сделки, сумма¦
¦ ¦определяется при достижении ¦определяется при достижении ¦
¦ ¦арендными платежами наименьшей¦арендными платежами наименьшей¦
¦ ¦равной или превышающей 3000000¦равной или превышающей 3000000¦
¦ ¦рублей суммы или той ¦рублей суммы или той ¦
¦ ¦наименьшей равной или ¦наименьшей равной или ¦
¦ ¦превышающей 3000000 руб. ¦превышающей 3000000 руб. ¦
¦ ¦суммы, которая получена в ¦суммы, которая получена в ¦
¦ ¦результате подсчета путем ¦результате подсчета путем ¦
¦ ¦умножения действующей на ¦умножения действующей на ¦
¦ ¦момент подписания договора ¦момент подписания договора ¦
¦ ¦арендной платы (ставки) на ¦арендной платы (ставки) на ¦
¦ ¦число расчетных периодов ¦число расчетных периодов ¦
¦ ¦(месяцев, кварталов и т.д.) ¦(месяцев, кварталов и т.д.) ¦
+-----------+------------------------------+------------------------------+
¦SUM ¦Сумма сделки, указанная в ¦Сумма сделки, указанная в ¦
¦(Сумма в ¦договоре (цена договора) в той¦договоре (цена договора) в той¦
¦валюте ¦валюте, в которой он заключен ¦валюте, в которой он заключен ¦
¦платежа) ¦ ¦ ¦
+-----------+------------------------------+------------------------------+
¦PRIM ¦Дата, номер и вид договора, ¦Дата, номер и вид договора, ¦
¦(Назначение¦наименование предмета договора¦наименование предмета договора¦
¦платежа) ¦(купля-продажа земельного ¦(купля-продажа земельного ¦
¦ ¦участка, здания и т.п.), срок ¦участка, здания и т.п.), срок ¦
¦ ¦договора аренды/субаренды ¦договора аренды/субаренды ¦
+-----------+------------------------------+------------------------------+
¦DESCR ¦Для договоров, в которых одна ¦Для договоров, в которых одна ¦
¦(Дополни- ¦из сторон представлена ¦из сторон представлена ¦
¦тельная ¦несколькими лицами, ¦несколькими лицами, ¦
¦информация)¦перечисляются лица, не ¦перечисляются лица, не ¦
¦ ¦указанные в качестве ¦указанные в качестве ¦
¦ ¦плательщика (получателя) ¦плательщика (получателя) ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Информация, не отраженная в ¦Информация, не отраженная в ¦
¦ ¦иных полях ОЭС, но которую, по¦иных полях ОЭС, но которую, по¦
¦ ¦мнению кредитной организации, ¦мнению кредитной организации, ¦
¦ ¦целесообразно отразить в ОЭС ¦целесообразно отразить в ОЭС ¦
+-----------+------------------------------+------------------------------+
¦PRIZ_SD ¦Указывается символ 1 - ¦Указывается символ 1 - ¦
¦ ¦операция совершается с иным ¦операция совершается с иным ¦
¦ ¦имуществом ¦имуществом ¦
L-----------+------------------------------+-------------------------------
Примечания. 1. Если к договору, предметом которого является недвижимое имущество, подписывается дополнительное соглашение, изменяющее основные условия договора (предмет, срок действия, сумма) таким образом, что сумма сделки становится равной или превышает 3000000 руб., то сообщение о сделке как об операции, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган. При этом в поле "PRIM" указываются дата, номер, вид, предмет основного договора, а также дата и номер дополнительного соглашения.
2. У кредитной организации не возникает обязанность по направлению сообщения о сделке с недвижимым имуществом, если залогодержатель приобретает свои права не вследствие заключения договора об ипотеке, а в силу закона.
3. При совершении ипотечной сделки, связанной с предоставлением клиенту банка кредитных средств для совершения сделки с недвижимостью (купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.п.), представляются сообщения о двух сделках: о собственной ипотечной сделке банка и о клиентской сделке с недвижимостью.
4. При представлении в уполномоченный орган сведений о клиентской сделке с недвижимостью, расчеты по которой через банк не проводились (например, когда о сделке клиента банку стало известно в связи с предоставлением клиенту кредита), и необходимые сведения о контрагенте клиента отсутствуют, поле "NAME_B3" ("Наименование кредитной организации") вместо наименования кредитной организации может содержать слова "Наименование банка отсутствует". При этом в поле "DESCR" ("Дополнительная информация") указывается, что расчеты по сделке с недвижимостью через банк не проводились, а сведения о ней получены из представленного клиентом договора.
5. При представлении сведений о собственных сделках аренды недвижимого имущества, а также о сделках аренды недвижимости, выявленных кредитной организацией в связи с предоставленными клиентами договорами, рекомендуется учитывать следующее:
- если договором аренды предусмотрена фиксированная сумма арендной платы за весь срок действия договора, суммой сделки является указанная в договоре фиксированная сумма;
- если договором аренды предусмотрена арендная плата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.), сумма сделки определяется путем умножения ставки на количество периодов (за которые будут осуществлены арендные платежи) в течение срока действия договора.
6. Если дополнительное соглашение подписано к договору аренды недвижимого имущества и предусматривает продление срока действия договора на очередной определенный период, то новое сообщение о сделке с недвижимым имуществом направляется в том случае, если общая сумма сделки (с учетом суммы договора и всех ранее подписанных к нему дополнительных соглашений) будет равна или превысит 3000000 руб.
Приложение
НАИБОЛЕЕ ЧАСТО ВСТРЕЧАЮЩИЕСЯ В БАНКОВСКОЙ ПРАКТИКЕ
ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ И ЗАКЛЮЧАЕМЫХ
ПО НИМ ДОГОВОРОВ
------------------T-------------------------------------------------------¬
¦ Вид сделки ¦ Условия сделок с недвижимостью ¦
+-----------------+-------------------------------------------------------+
¦ Купля-продажа ¦ Сделка оформляется договором (контрактом) купли-¦
¦ ¦продажи. ¦
¦ ¦ По договору (контракту) купли-продажи недвижимого¦
¦ ¦имущества продавец обязуется передать в собственность¦
¦ ¦покупателя земельный участок, здание, сооружение,¦
¦ ¦квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549¦
¦ ¦ГК РФ). ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является: ¦
¦ ¦ дата государственной регистрации договора, если¦
¦ ¦предметом сделки является жилое помещение или¦
¦ ¦предприятие как имущественный комплекс (п. 2 статьи 558¦
¦ ¦ГК РФ, п. 3 статьи 560 ГК РФ); ¦
¦ ¦ дата подписания сторонами договора (за исключением¦
¦ ¦договоров купли-продажи, предметом которых являются¦
¦ ¦жилое помещение и предприятие как имущественный¦
¦ ¦комплекс). ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦Суммой сделки является сумма, которую должен оплатить¦
¦ ¦покупатель в соответствии с договором/контрактом¦
¦ ¦(дополнительным соглашением). ¦
+-----------------+-------------------------------------------------------+
¦Участие в долевом¦ Отношения, связанные с привлечением денежных¦
¦ строительстве/ ¦средств граждан и юридических лиц для долевого участия¦
¦Инвестирование в ¦в строительстве объектов недвижимости регулируются¦
¦ строительство ¦Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии¦
¦ недвижимого ¦в долевом строительстве многоквартирных домов и иных¦
¦ имущества/ ¦объектов недвижимости и о внесении изменений в¦
¦ Уступка права ¦некоторые законодательные акты Российской Федерации".¦
¦ (требования) по ¦При этом к иным объектам недвижимости данный закон¦
¦договору участия ¦относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного¦
¦ в долевом ¦питания, предпринимательской деятельности, торговли,¦
¦ строительстве ¦культуры и иные объекты недвижимости, за исключением¦
¦(инвестирования в¦объектов производственного назначения. ¦
¦ строительство ¦ Сделки оформляются договорами участия в долевом¦
¦ недвижимости) ¦строительстве, инвестирования в строительство¦
¦ ¦недвижимости, уступки права (требования) по договору¦
¦ ¦участия в долевом строительстве (инвестирования в¦
¦ ¦строительство недвижимости). ¦
¦ ¦ По договору участия в долевом строительстве одна¦
¦ ¦сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный¦
¦ ¦договором срок своими силами и (или) с привлечением¦
¦ ¦других лиц построить (создать) многоквартирный дом и¦
¦ ¦(или) иной объект недвижимости и после получения¦
¦ ¦разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов¦
¦ ¦передать соответствующий объект долевого строительства¦
¦ ¦участнику долевого строительства, а другая сторона¦
¦ ¦(участник долевого строительства) обязуется уплатить¦
¦ ¦обусловленную договором цену и принять объект долевого¦
¦ ¦строительства при наличии разрешения на ввод в¦
¦ ¦эксплуатацию объекта недвижимости. ¦
¦ ¦ Таким образом, основной целью заключения договоров¦
¦ ¦участия в долевом строительстве, инвестирования в¦
¦ ¦строительство недвижимости, а также уступки права¦
¦ ¦(требования) по договору участия в долевом¦
¦ ¦строительстве (инвестировании в строительство¦
¦ ¦недвижимости) является приобретение участником¦
¦ ¦долевого строительства (инвестором) права требования¦
¦ ¦на строящийся объект долевого строительства с¦
¦ ¦последующей регистрацией права собственности на этот¦
¦ ¦объект. ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является: ¦
¦ ¦ - для договоров участия в долевом строительстве -¦
¦ ¦дата государственной регистрации договора, ¦
¦ ¦ - для договоров инвестирования в строительство¦
¦ ¦недвижимости - дата подписания договора, ¦
¦ ¦ - для договоров уступки права (требования) по¦
¦ ¦договору участия в долевом строительстве - дата¦
¦ ¦внесения в Единый государственный реестр прав записи о¦
¦ ¦смене участника долевого строительства, ¦
¦ ¦ - для договоров уступки права (требования) по¦
¦ ¦договору инвестирования в строительство недвижимости -¦
¦ ¦дата подписания договора. ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Суммой сделки является указанная в договоре цена,¦
¦ ¦то есть размер денежных средств, подлежащих уплате¦
¦ ¦участником долевого строительства (инвестором) для¦
¦ ¦строительства (создания) объекта недвижимости, или¦
¦ ¦сумма, уплачиваемая за право требования на получение в¦
¦ ¦собственность объекта недвижимости. ¦
¦ ¦ Если договоры участия в долевом строительстве, а¦
¦ ¦также договоры инвестирования в строительство объектов¦
¦ ¦недвижимого имущества и договоры уступки права¦
¦ ¦(требования) по договору участия в долевом¦
¦ ¦строительстве (договору инвестирования) содержат¦
¦ ¦условие о возникновении права собственности на объект¦
¦ ¦недвижимости у одной из сторон по договору (участника¦
¦ ¦долевого строительства, инвестора) с момента¦
¦ ¦государственной регистрации указанного права в¦
¦ ¦установленном законодательством порядке, то для целей¦
¦ ¦настоящих рекомендаций указанные сделки¦
¦ ¦рассматриваются как сделки с недвижимым имуществом. ¦
+-----------------+-------------------------------------------------------+
¦ Ипотека ¦ Сделка оформляется договором ипотеки (залога¦
¦ (залог ¦недвижимости). ¦
¦ недвижимости) ¦ По договору о залоге недвижимого имущества¦
¦ ¦(договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель,¦
¦ ¦являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному¦
¦ ¦ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих¦
¦ ¦денежных требований к должнику по этому обязательству¦
¦ ¦из стоимости заложенного недвижимого имущества другой¦
¦ ¦стороны - залогодателя преимущественно перед другими¦
¦ ¦кредиторами залогодателя (статья 1 Федерального закона¦
¦ ¦от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге¦
¦ ¦недвижимости)"). ¦
¦ ¦ По договору об ипотеке может быть заложено¦
¦ ¦недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130¦
¦ ¦ГК РФ и перечисленное в разделе "Понятие недвижимого¦
¦ ¦имущества" настоящих рекомендаций. ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является дата¦
¦ ¦государственной регистрации договора ипотеки (залога¦
¦ ¦недвижимого имущества). ¦
¦ ¦ Суммой сделки является общая залоговая стоимость,¦
¦ ¦указанная в договоре залога. ¦
+-----------------+-------------------------------------------------------+
¦ Аренда/ ¦ Сделка оформляется договором аренды/субаренды. ¦
¦ Субаренда ¦ По договору аренды арендодатель обязуется¦
¦ ¦предоставить арендатору недвижимое имущество за плату¦
¦ ¦во временное владение и пользование или во временное¦
¦ ¦пользование (статьи 606, 650, 656 ГК РФ). ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является: ¦
¦ ¦ - дата государственной регистрации договора¦
¦ ¦(аренда здания/сооружения/помещения в здании),¦
¦ ¦заключенного на срок не менее одного года (п. 2 статьи¦
¦ ¦651 ГК РФ); ¦
¦ ¦ - дата государственной регистрации договора аренды¦
¦ ¦предприятия как имущественного комплекса независимо от¦
¦ ¦срока (п. 2 статьи 658 ГК РФ); ¦
¦ ¦ - дата подписания сторонами договора аренды¦
¦ ¦здания/сооружения/помещения в здании, заключенного¦
¦ ¦на срок менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ); ¦
¦ ¦ - дата подписания сторонами договора аренды иных¦
¦ ¦объектов недвижимого имущества. ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Сумма сделки определяется в соответствии с¦
¦ ¦условиями договора (дополнительных соглашений к¦
¦ ¦договору). С учетом особенностей данных видов сделок¦
¦ ¦сумма определяется в следующем порядке: ¦
¦ ¦ - если договором аренды предусмотрена¦
¦ ¦фиксированная сумма за весь срок действия договора -¦
¦ ¦суммой сделки аренды считается указанная в договоре¦
¦ ¦фиксированная сумма; ¦
¦ ¦ - если договором предусмотрена арендная плата¦
¦ ¦(ставка) за определенный период (месяц, квартал и¦
¦ ¦т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения¦
¦ ¦арендной платы (ставки) на количество периодов (за¦
¦ ¦которые будут осуществлены арендные платежи) в течение¦
¦ ¦срока действия договора. ¦
¦ ¦ Примечание: на практике подразделения банка¦
¦ ¦сталкиваются с осуществлением расчетов по договорам¦
¦ ¦фрахтования транспортных средств, относящихся к¦
¦ ¦недвижимому имуществу. Описание особенностей договоров¦
¦ ¦фрахтования приводится ниже. ¦
+-----------------+-------------------------------------------------------+
¦ Финансовая ¦ Сделка оформляется договором финансовой аренды¦
¦ аренда (лизинг) ¦(лизинга). ¦
¦ ¦ По договору финансовой аренды (договору лизинга)¦
¦ ¦арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в¦
¦ ¦собственность указанное арендатором¦
¦ ¦(лизингополучателем) имущество (за исключением¦
¦ ¦земельных участков и других природных объектов) у¦
¦ ¦определенного им продавца и предоставить арендатору¦
¦ ¦(лизингополучателю) это имущество за плату во¦
¦ ¦временное владение и пользование для¦
¦ ¦предпринимательских целей. Договором финансовой аренды¦
¦ ¦может быть предусмотрено, что выбор продавца и¦
¦ ¦приобретаемого им имущества осуществляется¦
¦ ¦арендодателем (лизингодателем) (статьи 665 - 670 ГК¦
¦ ¦РФ, Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ "О¦
¦ ¦финансовой аренде (лизинге)"). ¦
¦ ¦ Предметом лизинга может быть, в том числе,¦
¦ ¦недвижимое имущество, кроме земельных участков и¦
¦ ¦других природных объектов. ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является дата подписания¦
¦ ¦сторонами договора или в отдельных случаях (лизинг¦
¦ ¦предприятия или жилого помещения, если договором¦
¦ ¦предусмотрен переход права собственности на предмет¦
¦ ¦лизинга), дата его государственной регистрации. ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Сумма сделки определяется в соответствии с¦
¦ ¦условиями договора (дополнительных соглашений к¦
¦ ¦договору). С учетом особенностей данных сделок сумма¦
¦ ¦определяется в следующем порядке: ¦
¦ ¦ - если договором лизинга предусмотрена¦
¦ ¦фиксированная сумма за весь срок действия договора,¦
¦ ¦суммой сделки считается указанная в договоре¦
¦ ¦фиксированная сумма; ¦
¦ ¦ - если платежи осуществляются в соответствии с¦
¦ ¦графиком лизинговых платежей, суммой сделки является¦
¦ ¦сумма платежей за весь срок действия договора; ¦
¦ ¦ - если договором предусмотрены лизинговые¦
¦ ¦платежи за определенный период (месяц, квартал и¦
¦ ¦т.д.), то сумма сделки определяется путем умножения¦
¦ ¦лизинговой платы (ставки) на количество периодов (за¦
¦ ¦которые будут осуществлены платежи) в течение срока¦
¦ ¦действия договора. ¦
+-----------------+-------------------------------------------------------+
¦ Мена ¦ Сделка оформляется договором мены. ¦
¦ ¦ По договору мены каждая из сторон обязуется¦
¦ ¦передать в собственность другой стороны один товар (в¦
¦ ¦данном случае недвижимое имущество) в обмен на другой¦
¦ ¦(другое недвижимое имущество) (Глава 31 ГК РФ). ¦
¦ ¦ К договору мены применяются правила о купле-¦
¦ ¦продаже. При этом каждая из сторон признается¦
¦ ¦продавцом имущества, которое она обязуется передать, и¦
¦ ¦покупателем имущества, которое она обязуется принять в¦
¦ ¦обмен. ¦
+-----------------+-------------------------------------------------------+
¦ Рента ¦ Сделка оформляется договором ренты. ¦
¦ ¦ По договору ренты одна сторона (получатель ренты)¦
¦ ¦передает другой стороне (плательщику ренты) в¦
¦ ¦собственность имущество, а плательщик ренты обязуется¦
¦ ¦в обмен на полученное имущество периодически¦
¦ ¦выплачивать получателю ренту в виде определенной¦
¦ ¦денежной суммы либо предоставления средств на его¦
¦ ¦содержание в иной форме (глава 33 ГК РФ). ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является дата¦
¦ ¦государственной регистрации договора. ¦
¦ ¦ Недвижимое имущество, передаваемое под выплату¦
¦ ¦ренты, может быть передано получателем ренты в¦
¦ ¦собственность плательщика ренты за плату или¦
¦ ¦бесплатно. ¦
¦ ¦ В случае, когда договором ренты предусматривается¦
¦ ¦передача недвижимого имущества за плату, к отношениям¦
¦ ¦сторон по передаче и оплате применяются правила о¦
¦ ¦купле-продаже. ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Суммой сделки является сумма, указанная в¦
¦ ¦договоре. ¦
¦ ¦ Примечание: в случае если по договору ренты¦
¦ ¦имущество передается бесплатно и при этом в договоре¦
¦ ¦ренты оценка стоимости недвижимого имущества не¦
¦ ¦указана, сделка не подлежит обязательному контролю. ¦
+-----------------+-------------------------------------------------------+
¦ Наем жилого ¦ Сделка оформляется договором найма жилого¦
¦ помещения ¦помещения. ¦
¦ ¦ По договору найма жилого помещения одна сторона -¦
¦ ¦собственник жилого помещения обязуется предоставить¦
¦ ¦другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату¦
¦ ¦во владение и пользование для проживания в нем. ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является дата заключения¦
¦ ¦договора сторонами. ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Сумма сделки определяется в соответствии с¦
¦ ¦условиями договора (дополнительных соглашений к¦
¦ ¦договору). С учетом особенностей данных видов сделок¦
¦ ¦сумма определяется в следующем порядке: ¦
¦ ¦ - если договором найма предусмотрена фиксированная¦
¦ ¦сумма за весь срок действия договора, суммой сделки¦
¦ ¦считается указанная в договоре фиксированная сумма; ¦
¦ ¦ - если договором найма предусмотрена оплата¦
¦ ¦(ставка) за определенный период (месяц, квартал и¦
¦ ¦т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения¦
¦ ¦ставки на количество периодов (за которые будут¦
¦ ¦осуществлены платежи) в течение срока действия¦
¦ ¦договора. ¦
¦ ¦ Примечание: юридическим лицам жилое помещение¦
¦ ¦может быть предоставлено во владение и (или)¦
¦ ¦пользование на основе договора аренды. Юридическое¦
¦ ¦лицо может использовать жилое помещение только для¦
¦ ¦проживания граждан (статья 671 ГК РФ). ¦
L-----------------+--------------------------------------------------------
Особенности договоров аренды транспортных средств
и договоров фрахтования
Возможные виды договоров:
1. Договор аренды транспортного средства (статья 606 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.
- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.
- Предмет договора - аренда транспортного средства.
В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.
2. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем (статья 632 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению этим транспортным средством и по его технической эксплуатации.
- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.
- Предмет договора - аренда транспортного средства и оказание услуг по его управлению и технической эксплуатации.
В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.
3. Договор транспортной экспедиции - экспедитор обязуется за вознаграждение и за счет клиента (грузоотправителя или грузополучателя) выполнить или организовать выполнение определенных договором услуг, связанных с перевозкой груза.
- Сторонами данного договора являются экспедитор и клиент (грузоотправитель или грузополучатель).
- Предмет договора - организация перевозки груза транспортом клиента или транспортом экспедитора.
Данный договор не является сделкой с недвижимостью.
4. Договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений) (статья 115 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - перевозчик обязуется доставить груз, который ему передал отправитель, в порт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получатель), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату.
- Сторонами данного договора являются перевозчик и отправитель.
- Предмет договора - перевозки груза транспортом перевозчика.
- Договор морской перевозки груза без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений заключается путем приема груза к перевозке, в подтверждение чего выдается перевозочный документ - коносамент, который содержит основные условия договора перевозки. Таким образом, коносамент выполняет сразу несколько функций: он является доказательством наличия договора морской перевозки груза, документом, подтверждающим факт приема груза к перевозке, а также товарораспорядительным документом.
Данный договор не является сделкой с недвижимостью.
5. Договор фрахтования (статья 787 Гражданского кодекса РФ) или Договор морской перевозки груза (Глава 8 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.
- Сторонами в договоре фрахтования являются фрахтовщик (владелец транспортного средства - его собственник или лицо, которому транспортное средство принадлежит на ином правовом основании) и фрахтователь (юридическое или физическое лицо, заинтересованное в перевозке больших партий груза или групп пассажиров по маршруту, предусмотренному договором фрахтования, который, как правило, не совпадает с установленными направлениями перевозки).
- Договор фрахтования заключается путем подписания сторонами соответствующего документа - чартера. Чартер является подробным документом, содержащим разнообразные условия и регламентирующим права и обязанности каждой из сторон.
- Содержание договора фрахтования состоит в праве фрахтователя зарезервировать все обусловленное договором судно (часть его вместимости) для перевозки за плату в течение одного или нескольких рейсов предусмотренных данным договором грузов, пассажиров и багажа, и в праве фрахтовщика - получить за предоставленное транспортное средство (часть его вместимости) установленную соглашением сторон плату (фрахт).
- Фрахт - плата за перевозку груза водным путем, взимаемая после перевозки. Размер фрахта фиксируется в договоре фрахтования (в договоре морской перевозки) в зависимости от веса груза (за бушель, метрическую тонну) или за единицу объема (кубометр, кубофут и т.д.).
- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.
Виды договоров фрахтования:
a. Рейсовый чартер - чартер может быть заключен как на один рейс, так и на несколько последовательных рейсов, либо на рейс туда и обратно (несколько последовательных рейсов туда и обратно).
b. Тайм-чартер (Глава 10 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.
c. Бербоут-чартер (глава 11 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю в пользование и во владение на определенный срок не укомплектованное экипажем и не снаряженное судно для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.
Часто Бербоут-чартер используется с целью приобретения судов. При этом ставка фрахта устанавливается такой, чтобы по окончании периода аренды стоимость судна была бы выплачена практически полностью. По окончании срока аренды вступает в силу соглашение о купле-продаже судна и фрахтователь становится собственником судна.
d. Димайз-чартер - (разновидность бербоут-чартера) в соответствии с которым судно передается фрахтователю укомплектованное экипажем, но капитан и экипаж переходят на службу к фрахтователю.
- Сторонами, подписавшими соответствующие чартеры, являются судовладелец (фрахтовщик), которому принадлежит право собственности на судно либо право пользования и владения, а также фрахтователь. Фрахтователь судна может самостоятельно осуществлять функции грузоотправителя либо нанять для этой цели экспедитора груза.
- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.
Договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего судна или судовых грузовых помещений) является сделкой с недвижимостью.
ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ ВЫШЕИЗЛОЖЕННОЕ,
к сделкам с недвижимостью относятся:
- договор аренды транспортного средства <*>,
- договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства <*> с экипажем,
--------------------------------
<*> При условии, что транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации.
- договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего судна или судовых грузовых помещений);
не являются сделками с недвижимостью:
- договор транспортной экспедиции,
- договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений),
- Договор залога прав требования на объект незавершенного строительства,
- Договор залога прав требования по договору об инвестировании в строительство,
- Договор купли/продажи пула закладных.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
